Informe del RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)

El mercado residencial español, ante un futuro incierto

España registró ciertas mejorías en la demanda de vivienda en el 2010 gracias a una mayor accesibilidad y a los costes de financiación, con los tipos de interés en mínimos históricos. Si bien el Informe Europeo de la Vivienda 2011 de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) se muestra cauto a la hora de hablar de perspectivas de este año.

Por Construarea.com - 02/03/2011

La desaceleración en el mercado de la vivienda español continuó en el 2010, aunque se vieron algunos indicios de un menor descenso, con el índice INE en particular mostrando una debilidad modesta en precios y un pequeño fortalecimiento trimestre a trimestre.

Sin embargo otros índices daban unos resultados más pesimistas, con una bajada de alrededor del 4% por año. Sin embargo otros índices daban unos resultados más pesimistas, con una bajada de alrededor del 4% en el año en octubre. Como la economía en general y los mercados financieros siguen teniendo problemas importantes, no es ni mucho menos seguro que se haya llegado ya al final de la desaceleración en el mercado de la vivienda.

La demanda de vivienda en el 2010 se mantuvo gracias a mejorías en la disponibilidad y el coste de la financiación, con los tipos de interés de hipotecas en mínimos históricos. Unas medidas fiscales hicieron que se adelantara la compra de viviendas al 2010, incluyendo la retirada parcial previamente anunciada de las deducciones fiscales por vivienda principal, efectivas desde enero del 2011.

Ha habido una caída del 15% desde los máximos del auge en vivienda existente y probablemente algo menos en vivienda nueva. Teniendo en cuenta la inflación general en precios, esto sugiere una caída real en los valores de vivienda existente de aproximadamente 22%, una de las más grandes en Europa hasta la fecha.

Es difícil medir la sobre oferta de viviendas vacías, pero es importante. Algunas viviendas nuevas sin vender son segundas viviendas, pero muchas son posibles primeras viviendas. La cifra puede ser de un 3 a 4% del stock total de viviendas (0,75 a 1 millón de viviendas). La reticencia de la oferta para situar en el mercado las viviendas acabadas sin vender puede ayudar a explicar el descenso más o menos lento de los precios de nuevas viviendas.
Sin embargo, con el paso del tiempo el impacto sobre precios es probable que cambie, y la existencia de una oferta potencial tan grande es posible que tenga un efecto cada vez más desestabilizador en lugar de moderador sobre la evolución de los precios.

Construcción de viviendas
La construcción de viviendas señala un proceso parecido de declive. Alcanzó su punto máximo a niveles extraordinariamente altos en los últimos años del auge. Desde entonces la producción ha caído en picado y se espera que el inicio de nuevas viviendas caiga por debajo de 80,000 para finales del 2010, lo cual puede que no sea todavía el mínimo.

La magnitud de los cambios de precios que se ha producido y los riesgos de más ajustes a la baja varían en todo el país y por segmento de mercado. A nivel nacional, algunos analistas argumentan que los precios todavía tienen que caer mucho más. En general los problemas de la zona euro, altos niveles de deuda en el sector privado, un continuado exceso de oferta de vivienda y el lento ritmo de recuperación económica sugieren que es correcto ser cauto sobre las perspectivas del mercado de la vivienda en el 2011.

Michael Ball, profesor de la Universidad de Reading en Reino Unido y autor del estudio, afirma que “una recuperación completa no se producirá hasta que los mercados estén funcionando plenamente de nuevo: con abundante crédito hipotecario, una construcción recuperada y un alto volumen de negocios en todos los sectores. Por el momento esto no se da en todos los mercados. Norte caliente, sur frío es la simple descripción geográfica de los mercados de la vivienda en Europa en la actualidad".

Amadeo Arderiu Calvo MRICS, miembro de RICS, comenta sobre el mercado residencial en España que “los precios de las viviendas, de forma lenta, van ajustándose a una mínima demanda que no goza ya de ayudas fiscales, y no parece conocerse el suelo de tal caída, ante un futuro realmente incierto. La cifra del stock de viviendas sin vender no debería ya preocupar como antes, dado que puede asegurarse que un gran porcentaje de ellas nunca va a venderse e irá deteriorándose por falta de mantenimiento”.

Añade, al mismo tiempo, que “podría ser ahora el momento de asumir pérdidas y empezar de nuevo, evitando algunos de los errores cometidos en el pasado, si no fuera porque el equilibrio del balance de muchos bancos y cajas no permite esa disminución de valor en sus garantías. El sector inmobiliario residencial está ahora atrapado en los balances del sector financiero”.

Palabras clave:  economía , vivienda , rics , mercado residencial

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