Los precios de alquiler de oficinas de Barcelona descienden un 5,55% en el primer trimestre

El volumen de inversión en edificios de oficinas en la ciudad alcanzó durante el período los 184,5 millones de euros, un 45% corresponden a inmuebles que se han quedado en manos de entidades financieras.

Por Construarea.com - 21/04/2009

De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Barcelona para el primer trimestre de 2009, las rentas de oficinas en la ciudad condal han registrado una caída media del 5,55%. Concretamente en la zona Prime, los precios de alquiler se sitúan en 23,5 euros por m2 y mes, acumulando un descenso anual cercano al 13%.

En lo que respecta a la oferta, durante este primer trimestre, se han entregado en Barcelona 76.389 m2 de oficinas, el 28% destinado a ocupación propia (como la sede de GISA en el centro de la ciudad o la sede de Grífols en Sant Cugat) y el 72% libre para alquilar como Diagonal 123 en el 22@ con aproximadamente 10.000 m2, propiedad de Hines, o el Parque Empresarial @Sant Cugat de 15.000 m2.

La entrega de estos 76.389 m2, en su mayoría vacíos, así como la liberación de espacios en la ciudad (debido sobre todo a reducciones de superficie) ha provocado un aumento de la disponibilidad en 1,17 puntos que sitúan la tasa media de disponibilidad en a cierre del trimestre en 8,50%.

El comportamiento de la demanda entre enero y marzo de 2009 refleja en el mercado de oficinas de Barcelona, un total de 50 operaciones realizadas, un 50% menos que la media del último año. El 61% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 38% en venta. Sólo 6 operaciones han sido mayores de 1.000 m2, cuando históricamente la media ha sido de 15 operaciones al trimestre.

Según Jordi Toboso, director general de Jones Lang LaSalle en Cataluña, “durante este 2009 los propietarios deberán ser más imaginativos que nunca para ofrecer a los usuarios un traje a medida que encaje con sus expectativas de ahorro” y aseguró “por otra parte, este año es un momento idóneo para replantearse obras de adecuación en los inmuebles con el objetivo de modernizarlos, hacerlos más eficientes y adecuarlos a criterios de sostenibilidad ya que sino no podrán competir en el mercado de alquiler y venta de oficinas”.

Según se desprende del análisis de Jones Lang LaSalle el volumen de contratación alcanzado durante este primer trimestre de 2009 ha sido de 34.200 m2, un 52% menos que el trimestre anterior y un 64% menos que el mismo trimestre del año anterior. En este sentido desde el año 1997 no se registraban volúmenes de contratación similares.

La zona CBD ha sido el área de mayor contratación de este trimestre con el 53% de la superficie contratada. Por el contrario, la zona Secundaria es la que ha sufrido un mayor descenso de contratación, concretamente un 85% menos que la media del último año.

De cara a este año 2009, con la entrega de 263.000 m2 especulativos de proyectos de oficinas y unas previsiones de contratación cercanas a 200.000 m2, el escenario en el mercado de oficinas de Barcelona se plantea con cierta dificultad. Aún así, el análisis de la oferta futura siempre debe hacerse por zonas, ya que por ejemplo, en 2009 en el 22@ sólo se entregarán 27.000 m² de proyectos de oficinas en libre comercialización.

Mercado de inversión
El informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle para el mercado de inversión de oficinas en Barcelona durante el primer trimestre de 2009 indica que se registraron transacciones por un total de 184,5 millones de euros, de los cuales el 45% corresponde a inmuebles de oficinas que se quedaron en manos de entidades financieras. De las cuatro operaciones cerradas en la ciudad, dos de ellas se realizaron bajo la fórmula del sale & leaseback, y supusieron el 55% del volumen de inversión del período enero-marzo.

Las transacciones más significativas de este primer trimestre han sido la venta de la sede de BBVA en Plaza Cataluña 5 a DEKA por 82 millones de euros o la venta por parte de Barclays de sus oficinas de Paseo de Gracia 45 a la Fundación Vila Casas por 20 millones de euros, siendo esta última operación asesorada por Jones Lang LaSalle.

La demanda para invertir sigue centrándose en la adquisición de activos prime en ubicación céntricas. Todos los inversores están buscando rentas estables en el tiempo y con poco riesgo.

La actual restricción en la financiación está provocando que existan pocos inversores para la compra de volúmenes de inversión y los que pueden participar en este tipo de procesos será presentando ofertas con descuentos. Aún así, los inversores que tengan capacidad de invertir grandes volúmenes, intentarán no destinar gran parte de su equity a un solo activo. Se trata principalmente de international wealth capital, fondos oportunistas, family offices y private equity.

La inversión será en general más oportunista y centrada en los mercados más tradicionales. A su vez, los procesos de venta tendrán una mayor duración desde el inicio de la comercialización. Se prevén además club deals y acuerdos entre inversores que anteriormente eran competencia.

Jordi Toboso, director general de Jones Lang LaSalle Cataluña comentó: “sin duda la variable clave en este periodo será el precio relativo de los activos. En este sentido, en España el ajuste también está siendo muy rápido y concretamente Barcelona está compitiendo con el resto de plazas europeas y goza de cierta ventaja pudiendo llegar a convertirse en una ciudad ganadora”.

Según la consultora, los inversores se están centrando en el centro de la ciudad (Prime/CBD) aunque puntualmente optarán por ubicaciones como 22@. Si es en otras ubicaciones como Periferia las rentabilidades se verán afectadas a la alza ya que en los momentos actuales los inversores buscan la seguridad que les da el centro tradicional de negocios.

Las rentabilidades en el mercado de inversión inmobiliaria para edificios de oficinas en Barcelona continúan aumentando en todas las zonas de la ciudad por séptimo trimestre consecutivo. Las rentabilidades mínimas de los edificios en Prime se sitúan ya en el 6,25% para los mejores edificios. En el CBD las rentabilidades se encuentran entre el 6,50%-7,00%. Las zonas Secundaria y Periferia siguen esta misma tendencia alcista y en este primer trimestre del año se han situado en 6,75%-7,25% y 7,50%-8,00% respectivamente.

Jordi Toboso asegura que “pese a la dificultad en las condiciones del mercado, este año surgirán oportunidades de compra únicas, sobre todo para inversores que dispongan de equity y veremos surgir buenas oportunidades entre aquellas empresas que aumenten su ratio de apalancamiento y se vean necesitadas de liquidez”.

El informe de Jones Lang LaSalle concluye que invertir en oficinas volverá a ser muy rentable aunque el éxito dependerá de una mayor dedicación al análisis y un amplio conocimiento de los mercados locales.

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