Informe de Aguirre Newman

Gran parte de las propiedades de la Administración del Estado en Madrid son ineficientes

La consultora Aguirre Newman ha presentado un Análisis del Patrimonio Inmobiliario de la Administración Central del Estado. El estudio afirma que si apostase por fórmulas como el “sale & leaseback”, el “leasehold” o la aportación a una sociedad (Socimi) para su posterior salida a bolsa, podría obtener aproximadamente 8.412 millones de euros de ingresos.

Por Construarea.com - 29/09/2010

La Administración General del Estado no saca partido de la mayoría de sus propiedades inmobiliarias en Madrid. La consultora Aguirre Newman ha realizado un análisis en este sentido llegando a la conclusión y ha ofrecido diferentes alternativas para la optimización de las mismas, mediante las cuales se obtendrían ingresos que permitirían la reducción de la deuda pública o la financiación de proyectos de infraestructuras o los servicios sociales.

Además, según el estudio, “la reestructuración de los activos inmobiliarios facilitaría la disminución de los costes de mantenimiento y la optimización de la superficie utilizada adaptándola a las necesidades reales de cada organismo.
La superficie catastral de los inmuebles estudiados es de 2.278.333 m² en propiedad y de 299.886 m² en régimen de arrendamiento, aproximadamente el 2,3% del stock de oficinas de Madrid. Del análisis de los diferentes activos objeto de estudio se deduce que existe una situación de ineficiencia en el uso de los mismos, reflejada en un ratio de 25 a 35 m2 por empleado, mientras que en el sector privado se considera que una empresa mantiene una situación óptima cuando tiene un ratio de 15 m² por empleado.

Se ha estimado que en el caso de las Administraciones Públicas y teniendo en cuenta la necesidad de dotar a muchos de sus inmuebles de zonas de atención al público un ratio óptimo podría situarse en 20 m² por empleado. En este escenario, según Aguirre Newman, se podría prescindir del 34% de la superficie, es decir 776.000 m²; si se llevase a cabo un proyecto de optimización.

Las posibilidades de rentabilizar la superficie desocupada pasan por el arrendamiento, por el cual podría obtener una renta anual de 184 millones de euros anuales, teniendo en cuenta una renta de alquiler media de 20€/m²/mes; o por la desinversión mediante la que se obtendría un precio cercano a 2.843 millones de euros, asumiendo una renta de alquiler de 20€/m²/mes y una tasa de capitalización del 6,5%.

En ambos casos sería necesario incurrir en un coste de rehabilitación y adecuación de los inmuebles, por un importe aproximado de 853 millones de euros. En la opción de arrendamiento la inversión en rehabilitación estaría amortizada en 4,6 años, mientras que en el caso de desinversión el coste de rehabilitación equivaldría al 30% del valor total de venta.

Si se plantease la opción de la enajenación global de los 147 activos inmobiliarios tenidos en cuenta en el estudio, podría alcanzarse un precio de venta cercano a los 8.412 millones de euros, a través de diversas opciones como, el sale & leaseback, mediante el que se transmite la propiedad de los activos a un inversor, que en el mismo acto se los cede en arrendamiento, concediéndole una opción de compra a ejercitar en el momento de finalización del contrato; o el leasehold, concesión administrativa a largo plazo (50 años) mediante el cual el Estado transmite el derecho de uso a un inversor que se obliga a arrendar dichos activos al Estado. Una tercera posibilidad es la aportación de los activos inmobiliarios a una sociedad (Socimi) para su posterior cotización en el mercado de valores.

Palabras clave:  economía , activos inmobiliarios , patrimonio inmobiliario

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